동원개발 - 재무제표의 신뢰성 7/7

동원개발 - 재무제표의 신뢰성 7/7
http://www.dongwonapt.co.kr
https://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20170515002010

이번주에 살펴본 동원개발은 어땠나요? 동원개발은 실적도 좋고 안정적으로 영업을 하고 있는 것으로 보입니다. 하지만 이번에 동원개발이 보여준 재무제표 등이 과연 믿을만한 정보인 걸까요? 동원개발이 가끔 들려오는 분식회계를 저질렀을 가능성은 없는지 확인해 봅시다. 동원개발은 건설회사이므로 동종업계에서 벌어졌던 분식회계에 대해서 먼저 확인합시다. 건설업계에서 유명한 분식회계 사례로는 한신공영이 있습니다. 한신공영은 분식회계가 적발되자 2009 - 2013년 재무제표를 정정해야 했고 순이익을 내는 것으로 보였던 한신공영은 순식간에 적자기업이 되어 버렸습니다. 주가가 폭락한 것은 당연하고요.

한신공영의 분식회계 수법: 건설회사는 분양수익과 공사수익을 주된 수입원으로 삼고 있습니다. 공사수익은 도급받은 일감의 진척률이 올라가면 그것이 그대로 매출로 인식되어 발생되는 수익입니다. 하지만 분양수익은 아파트 등을 다 지어놓아도 그것을 실제 분양계약을 맺어 판매하기 까지는 매출로 인식할 수 없기 때문에 분양실적이 좋지 않으면 이 분양수익이라는 것은 떨어기 마련입니다. 한신공영은 분양실적이 좋지 않았고 따라서 매출도 높을수가 없었는데 분양공사를 도급공사로 꾸며놓고 아파트 공사 진척률에 따라서 매출로 인식하므로써 분식회계를 벌였습니다.

한신공영과 같은 회사를 미리 알아채기: 건설회사가 분양사업과 도급사업을 둘 다 하고 있다면 전체 매출에서 분양수익이 차지하는 비율을 구해보면 됩니다. 동종업계의 다른 회사들과 비교해 봤을 때 이 분양수익의 비율이 도급사업에 비해 지나치게 낮은 수준이라면 분양사업이 도급사업으로 위장된 것은 아닌지 의심해봐야 합니다. 그리고 분양사업을 하면서 사들이는 토지는 자체사업을 위해 발생하는 재고자산으로 분류 (일반적인 회사들처럼 영업이나 기타 부지로 사용하는 경우에는 유형자산으로 분류) 되지만 도급공사를 하면서 획득한 토지는 투자부동산에 속하게 됩니다. 따라서 건설회사의 투자부동산이 분양수익과 비교했을 때 얼마나 높은지 알아보면 (투자부동산 / 분양수익 * 100) 분양사업을 위해 매입한 토지가 도급공사를 위한 토지로 임의 변경된 것은 아닌지 유추해 볼 수 있습니다.

간단히 요약하자면, 첫째, 건설회사의 분식회계 여부를 알아보기 위해 전체 매출에서 분양수익이 차지하는 비율을 구해본다. 둘째, 분양수익 대비 투자부동산이 차지하는 비율을 구해본다. 마지막으로 이 두 값을 사업구조가 비슷한 다른 건설회사들과 비교해 본다. 오늘 내용은 기억해 두었다가 건설회사들을 평가하고 검증할 때 참고하면 좋겠습니다.